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剔除积压网签和回迁房“干扰” 2018年广州一手楼成交跌了两成

2019-01-21 06:55
来源: 投资快报
编辑:东方财富网

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  除去积压网签和回迁房等“干扰数据”的影响,2018年广州楼市数据究竟涨跌幅如何?在阳光家缘数据基础上对2018年网签数据进行积压、回迁房剔除后,广州中原研究发展部统计的数据显示,去年广州一手楼网签成交76056宗,同比下跌18.9%。

  从总体趋势来看,虽然跌幅较2017年收窄,但总量下滑依然显著,对比近8年成交,去年为2011、2014年后又一“低谷”。事实上,从市场趋势来看,重大调控出台的次年市场表现均不理想。加上去年大部分时间面临备案价、预售证发放效率等问题以及经济大环境影响,购房者观望气氛浓,市场下行状态“困扰”一整年。

  成交价格方面,根据广州中原研究发展部对全市各区热点项目销售均价进行统计分析,截止12月末广州一手销售均价为27200元/㎡,比去年同期涨3%。

  2018年广州楼市成交面积“两极分化”

  从近一年成交面积段情况来看,年初占比达50%的90-120㎡单位成交量逐渐降低至42%;

  而90㎡以下单位成交占比突破3成,120㎡以上“一步到位”户型亦受到买家追捧。

  广州中原研究发展部认为,这一定程度上反映了随着购房单价提高,更多买家愿意选择“小户型,低总价”项目入手,资金充足,或是选择外围区置业的买家,大多选择大户型单位;另一方面,对于房企而言,增加小户型单位,并加强对叠拼、复式产品的研发供应可视为对近年“高地价”的一种应对措施,表现了房企希望通过推出低总价、实用率高的单位减低楼价对买家购置意愿的影响。

  另一方面,2018年广州卖的最好的十大热盘售价平均售价为2.2万/㎡,可从侧面反映目前广州市场上买家较青睐的价格范围集中在2-2.5万/㎡之间。

  整体供应量充足但区域差别较大

  在库存方面,得益于2016年底以来商住用地出让增加,2018年陆续享受土地转化一手住宅的“甜头”,去年整体供应面积达1086.45万㎡,创近4年新高。另一方面,由于成交面积下降,2018年年出现自2014年以来的又一次“供大于求”。

  去年荔湾供应面积达105.74万㎡,成为老城区中供应量最大的区域。区热门板块广钢新城迎来中轴线以南项目推货潮。

  此外,白云得益于近年密集供地,去年一手住宅供应量达45.93万㎡,同比上涨近3倍;由于天河区近3年无公开宅地挂牌,未来一手住宅供应将高度依赖旧村改造项目,故一手供应将更加紧缺。

  外围区方面,五区供应量均有所增加,其中番禺供应120.14万㎡住宅,同比上涨1.6倍,无论总量、同比增幅均表现抢眼。

  此外,花都、南沙、增城三区供应量增幅亦较为明显。其中花都供应面积达87.05万㎡,南沙年内供应169.03万㎡住宅,仅次于增城为全市第二大供货区。

  广州中原研究发展部认为,就目前全市格局来看,一手供求基本集中在中心区白云、荔湾、黄埔,外围区番禺、南沙、增城,这一情况以土地供应为保证,预计未来2-3年这一格局将基本维持稳定。

  由于去年中心区积压网签处理速度加快,天河、海珠、荔湾可售面积较去年大幅降低。截止2018年12月底,天河剩余可售面积仅15.72万㎡,消化周期1.9个月,可见目前该区缺货情况严重;海珠区与天河面临情况相似,由于近年供地偏少,一手供应能力下降,消化周期亦呈现缩短趋势;此外,较受市场关注的东部区域黄埔、增城消化周期亦不足6个月。

  5大板块以价换量吸引买家

  从全年对比情况来看,十大热门板块中有5个板块下半年表现优于上半年。其主要集中在黄埔、南沙、荔湾、番禺4区。

  去年黄阁、知识城、亚运城、朱村及金洲-蕉门河五个板块“逆市走红”,其中新兴板块黄阁表现抢眼,得益于板块内多个项目开盘,市场热度不断提高;

  黄埔知识城得益于多个项目密集推货,加上14、21号线开通在即刺激,全年成交套数达4519宗,同比涨102%。亚运城板块则凭借天峯组团大批量供应,11-12月密集网签,成交量同比增78%。

  增城朱村板块金九银十期间表现活跃,由于区内项目较多,为吸纳买家,部分项目采取了一定程度的让利措施,加上大盘科慧花园开盘,刺激板块整体成交达6737宗。另一方面,黄埔长岭居、天河牛奶厂板块由于供应不足,成交同比下跌幅度较大,市场份额被同区其他板块吸纳;如黄埔需求集中在香雪板块,南沙原来部分属于南沙湾的份额转移至黄阁,天河成交则集中在兰亭盛荟、珠江花城等个别大盘。

  业内人士:2019年广州楼市谨慎乐观

  虽然2018年广州一手成交表现欠佳,但去年第四季度发生的基本面变化却朝着积极的方向改善。广州中原研究发展部认为2019年市况将较去年乐观,排除回迁房、积压网签后预计将成交8.3-8.5万套左右。

  首先,以增城、南沙、番禺为首的区域陆续优化备案价落地“实签”,买家首付压力大幅降低,入市意愿增强;其次,从广钢、东圃、新市等中心区板块新批情况来看,目前已实现一次性获批过百套单位,市场供应渠道更加通畅,买家选择空间增大。此外,第四季度网签效率明显提高,据了解,目前番禺、南沙等区最快可实现一周完成网签。最后,房贷利率下调,额度相对宽松,可降低买家月供压力。

  供应面上,土地转化一手产品更充足;同时,行政干扰因素减少,交易环境逐步改善。

  需求面上, 2017年由于“330”失去购房资格的买家陆续回流,这一部分购买力将刺激成交反弹。其次,首付压力、项目让利将降低置业压力,让此前因资金不足放弃入市的买家重新进入市场,市场逐步回暖。

(文章来源:投资快报)

(责任编辑:DF387)

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